Update Mai 2022:

Endlich gibt es einen Sieg der Gerechtigkeit! Der Gemeindevorstand der Marktgemeinde Perchtoldsdorf hat in seiner Sitzung vom 27.04.2022 die Baubewilligung für das als "Studentenwohnheim" etikettierte Projekt (25 Apartments auf 709m2 mit nur vier Stellplätzen) für nichtig erklärt!

 

Begründung: Die erste Instanz ermittelte unzureichend, in der Bauordnung sind weder "Heimgebäude" noch "Flexi-Wohnungen" genannt und zur Stellplatzberechnung wurde aus unerfindlichen Gründen der Schüssel für "Beherbergungsbetriebe" angewendet, nämlich ein Stellplatz pro fünf Betten. Das ergab fünf Stellplätze, wobei einer abgelöst werden sollte. Machte in Summe vier statt der bei 25 Wohnungen erforderlichen 31 Parkplätze. Detail am Rande: Das sind genau jene Argumente die Bürgerlisten-Chefin, Gabriele Wladyka als Vertreterin der AnrainerInnen in der Berufung am 23.08.2021 anführte.

 

Trotzdem hat es acht (!) Monate gedauert und zusätzlich einer Rechtsauskunft der Baurechtsabteilung des Landes NÖ bedurft, bis die Baubehörde zweiter Instanz zum selben Schluss kam.

 

Scheint so, als wäre der Plan des Bauwerbers möglichst viel und möglichst günstig zu bauen, gründlich schief gegangen. 

 

Update April 2022:

Am 30.März 2022 langte von der Baurechtsabteilung des Landes RU/1 eine Rechtsauskunft ein, aus der hervorgeht, dass die Stellplatzberechnung bei vorliegendem Projekt Ketzergasse 307 (24 Apartments auf 709m2) falsch ist und dass es einen Verfahrensmangel gegeben hat.

 

Es wurde nämlich zur Berechnung der Schlüssel für "Beherbergungsbetriebe" verwendet, ein Stellplatz pro fünf Betten, dabei kam man auf fünf, wobei nur vier errichtet werden und für einen eine Ausgleichsabgabe vorgeschrieben wird. Tatsächlich sind 25 kleine Apartments geplant, nach einer Planänderung sind es nun 24, eines wurde zu einer "Gemeinschaftsküche" umfunktioniert, vermutlich um den Anschein eines "Heimes" hervorzurufen.

 

Inzwischen wurden an den Bauwerber verschiedene Anfragen gerichtet und es kam folgendes heraus:

+ Es gibt kein Betriebskonzept, weil es auch kein Betrieb ist, schon gar kein "Beherbergungsbetrieb"

+ Jeder kann ein Apartment mieten, alt, jung, Autofahrer, Radfahrer, Perchtoldsdorfer oder andere. Es ist kein Projekt für "junge Perchtoldsdorfer"

+ Die Apartments haben keine Küche, zählen daher nicht als Wohnungen, haben aber im Wohnzimmer zusätzliche Wasser und Kanalanschlüsse (vielleicht damit man nachher Kochnischen einbauen kann)

+ Größe: 19,86m2 bis 37, 83m2

+ Wenn 24 Apartments vermietet sind hat jeder der Bewohner Anrecht auf Gratis-Parkpickerl, nach derzeitigen Bestimmungen.

 

Fakt ist, dass das vorliegende Projekt so NICHT bewilligungsfähig ist und die Baubewilligung der ersten Instanz rechtswidrig ist.

 

Frage: Wie geht man damit um?

 

Unser Vorschlag:

Die Baubehörde zweiter Instanz (Gemeindevorstand) könnte den Verfahrensmangel der ersten Instanz ausmerzen, indem sie bei Berechnung der Stellplätze den richtigen Paragraphen anwendet und einen Verbesserungsauftrag erteilt. Dazu schreibt die RU/1:

Für nicht in § 11 NÖ BTV 2014 genannte Gebäude ist die generelle Regel des § 63 Abs. 3 NÖ BO 2014 zur maßgeblichen Anzahl an Stellplätzen heranzuziehen, die sich aus dem vorgesehenen Verwendungszweck und dem voraussichtlichen Bedarf der Benützer und Besucher ergibt.

 

Der Gemeindevorstand müsste also festlegen, wie viele Stellplätze voraussichtlich notwendig sind. Das sind sicher mehr als vier. Es sind normale kleine Wohnungen mit Bewohnern aller Art, also meinen wir, dass 20 Stellplätze nicht verfehlt wären. Diese ermittelte Anzahl der Stellplätze könnte man in einem Verbesserungsauftrag dem Bauwerber vorschreiben. Er müsste dann das Projekt komplett ändern aber das ist seine Angelegenheit.

 

 

Hier die Rechtsauskunft: 

Sehr geehrte Frau Wladyka!

 

Im Auftrag von Herrn Abteilungsleiter Mag. Nagelhofer darf ich Ihnen zu Ihrer Anfrage wie folgt mitteilen:

 

Mindestanzahl von Abstellanlagen § 63 NÖ BO 2014 iVm § 11 NÖ BTV 2014:

Bei der Anzahl der erforderlichen Pflichtstellplätze unterscheidet die NÖ BTV 2014 zwischen Kinder- und Jugendwohnheimen, Seniorenwohnheimen, Pflegewohnheimen und Kuranstalten und legt eine auf unterschiedliche Verwendungszwecke der Gebäude bezogene Mindestanzahl der Stellplätze für Kfz fest. Bei der Ermittlung der erforderlichen Pflichtstellplätze wird auf den Genehmigungstatbestand des die Stellplatzverpflichtung auslösenden Vorhabens abzustellen sein. In Betracht kommt eine Genehmigung nach dem Sozialhilfegesetz bzw. NÖ Krankenanstaltengesetz. Die sich aus § 11 NÖ BTV 2014 ergebende Stellplatzzahl ist nur für die genannten Verwendungszwecke anzuwenden!

 

Dies bedeutet:

Für nicht in § 11 NÖ BTV 2014 genannte Gebäude ist die generelle Regel des § 63 Abs. 3 NÖ BO 2014 zur maßgeblichen Anzahl an Stellplätzen heranzuziehen, die sich aus dem vorgesehenen Verwendungszweck und dem voraussichtlichen Bedarf der Benützer und Besucher ergibt. Die Baubehörde kann gemäß § 19 Abs. 2 Z 5 NÖ BO 2014 eine genaue Beschreibung des Verwendungszwecks der Räume des geplanten Gebäudes verlangen, wenn dies unter anderem zur Beurteilung des Stellplatzbedarfs erforderlich ist. Es ist also im Rahmen der Vorprüfung genau zu erheben, was geplant ist, weil andernfalls ein Verfahrensmangel vorliegt.

 

Allgemein darf festgestellt werden, dass es zur Beurteilung eines Bauvorhabens nicht auf die Bezeichnung des Bauvorhabens durch den Bauwerber/ die Bauwerberin ankommt, sondern auf die - sich aus der entsprechenden Baubeschreibung ergebende – voraussichtliche Nutzung des Bauwerks. Auf die Verpflichtung der Baubehörde nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 im Falle einer anderen Nutzung des Gebäudes als der seinerzeit bewilligten darf hingewiesen werden.

 

Mit freundlichen Grüßen

RL

 

 

Hier die Anfrage:

Sehr geehrter Herr DI Nagelhofer,

 

Im § 63(1) Punkt 2 NÖ-Bauordnung ist der Begriff "Heime" in Bezug auf die Errechnung der Pflichtstellplätze angeführt, und zwar ist bei Heimen 1 Stellplatz pro 5 Betten vorgesehen. Eine Definition, was denn ein "Heim" ist, findet sich in der Bauordnung allerdings nicht.

 

Ein findiger Bauträger hat sich das zu Nutze gemacht und will in Perchtoldsdorf "zwei Heimgebäude" mit 24 "Zimmern" errichten, aber nur 5 Stellplätze. Wären es Wohnungen, müsste er ca 30 Stellplätze errichten, außerdem ein Spielplatz usw. Die "Zimmer" sind allerdings voll ausgestattete Apartments, zwar sind in den Einreichplänen keine Küchen vorgesehen, doch es werden in den Zimmern Zuleitungen für Wasser und Kanal verlegt, um später Küchen/Kochnischen einbauen zu können.

 

In Brunn am Gebirge gibt es bereits ein derartiges Projekt desselben Bauträgers (Brunn living by Resida), wo ein "Studentenheim" mit 21 Zimmern und 5 Stellplätzen errichte wurde. Die Zimmer werden als Apartments an jedermann vermietet und das Studentenheimgesetz nicht eingehalten.

 

Für das geplante "Heim" in Perchtoldsdorf gibt es kein Betriebskonzept, da es laut Angaben des Bauträgers kein Betrieb ist und es wird auch die Personengruppe, die drin wohnen soll nicht eingegrenzt. Es gibt nur ein unverbindliches Nutzungskonzept. Da die Stellplatzanzahl vom Betrieb des Projekts abhängt könnte doch die Baubehörde das Vorhaben aus diesem Grund ablehnen. Ansonsten könnte doch jede Wohnhausanlage in Zukunft als "Heim" bezeichnet werden um Stellplätze und Errichtungskosten zu sparen.

 

lg

Gabriele Wladyka,

geschäftsführende Gemeinderätin, Baureferentin

Update Jänner 2022:

Bauhorror in der Ketzergasse: Anstelle des Gebäudes in der Ketzergasse 307 sollen auf 709m2 fünfundzwanzig (!) "Studentenzimmer" errichtet werden. Im Projekt-Jargon heißt das "zwei Wohnheime" mit einmal 12 und einmal 13 Wohnungen, in der Mitte ein Aufzugsturm.

 

Interessant ist, dass die Wohnungen mit einer Größe von 20-35m2 (inklusive WC, Dusche und Kochplatte) nicht als "Wohnungen" bezeichnet werden.

 

Das Projekt wird als "Beherbergungsbetrieb" tituliert, obwohl bislang um keine gewerberechtliche Bewilligung angesucht wurde. Es sind nur fünf Stellplätze vorgesehen, von denen vier errichtet werden sollen, einer soll abgelöst werden.

 

Dies steht im scharfen Widerspruch zur Rechtsauskunft des Landes Niederösterreich: "Sinn der Regelung ist nämlich, Stellplätze zu schaffen um öffentliche Verkehrsflächen zu entlasten." Eine Tiefgarage wäre daher die vernünftige Lösung.

 

Rechtlich merken wir hier dazu an: Da die Zimmer alle jeweils mehr als 18m2 haben, handelt es sich hier nach § 47 der Niederösterreichischen Bauordnung wohl um Wohnungen. Gemäß Perchtoldsdorfer Bebauungsvorschriften wären demnach für 25 Wohnungen 31 Stellplätze nötig – oder es müsste die Anzahl der Wohnungen entsprechend verringert werden (was das Projekt für den Betreiber natürlich weniger lukrativ werden lässt). Oder man errichtet eine Tiefgarage - aber bei Baukosten je Stellplatz von etwa € 30.000,-- dürfte das wohl wirtschaftlich uninteressant sein.

 

Auch stellt sich die Frage, wer in diesen Kleinst-Wohnungen für kolportierte satte € 500,-- leben soll? Studenten können sich das wohl kaum leisten. Es kann sich auch nicht um das türkise Lieblingsprojekt "Flexi-Wohnen" handeln, denn in einem Jubel-Artikel der NÖN (24.12.2019) sagte der Ex-Bürgermeister: „Mit Vollmöblierung, Heizung, Warmwasser, Strom, Betriebs- und Verwaltungskosten, Umsatzsteuer und Internet sollen die Gesamtkosten bei etwa 300 Euro monatlich liegen."

 

Nebenbei bemerkt: es gibt das Studentenheimgesetz, dessen Anwendung hier zu prüfen und gegebenenfalls dessen Einhaltung zu wahren ist.

 

Nach einer Anrainerbesprechung haben wir Berufung gegen das Projekt erhoben und geben der Hoffnung den Ausdruck, dass der Gemeindevorstand die Bewilligung aufhebt. Es sind einfach noch zu viele Fragen auf, ua auch, wie dieses Projekt einfach so durchgehen konnte, daher haben wir wir auch eine Aufsichtsbeschwerde gegen Bauamtsleiter und Bausachverständigen eingebracht.

 

Detail am Rande: Der selbe Bauerwerber hat ein vergleichbares Projekt in der Nachbargemeinde Brunn umgesetzt. Dort handelt es sich um 21 Apartments mit 5 Stellplätze. Auch dieses Gebäude wurde als "Studentenheim" eingereicht und bewilligt. Die Kleinwohnungen wurden dann mit dem Slogan „Mit dem Koffer einziehen“ auf willhaben angepriesen – zu durchaus stolzen Mietpreisen ("Top Apartment im Zentrum, 25m2 um 490 Euro"). Auch hier von leistbaren Unterkünften für Studenten keine Spur. Interessant ist auch, dass Website und Facebookauftritt nach unsere Recherche plötzlich verschwunden sind … Wir konnten aus dem Cache die betreffenden Sites wiederherstellen und verfügen über Screenshots.

 

Und noch etwas: Bauwerber und Bürgermeisterin hätten sich den Ärger ersparen können, würden sie Frau Wladyka als Baureferentin Einsicht in Bauakten nehmen lassen. Das wurde aber unter unserem Ex-Bürgermeister verhindert: Ein Gutachten einer Star-Kanzlei kommt für tausende Euro zu dem Schluss, das der Baureferentin die Einsichtnahme in Bauakten aus Datenschutzgründen zu verwehren ist.

 

Mit anderen Worten: Es wird ein Gutachten in Auftrag gegeben und von uns BürgerInnen bezahlt, das im Ergebnis die Baureferentin de facto kalt stellt, sie somit für uns BürgerInnen nicht arbeiten kann! Ein teurer Treppenwitz! Aber die paar tausend Euro sind offenbar (trotz steigender Schuldenlast) nicht weiter schlimm, bei einer jährlichen Ausgabe für Rechts- und Beratungskosten in der Gesamthöhe von einer Viertelmillion Euro!

 

Neben Senkung der Ausgaben (und es gibt dafür bereits eine überparteiliche Arbeitsgruppe), ist die Bürgermeisterin aufgerufen, diesen Schildbürgerstreich neuerlich prüfen zu lassen, ist es ihre Verantwortung, dies sofort abzuändern. Nicht nur im Sinne der geschäftsführenden Gemeinderätin Wladyka, sondern auch im Sinne von BauwerberInnen, die sich Nachbesserungen und Projektverzögerungen ersparen, klarerweise auch im Sinne der Gemeinde, damit hier uns bei gemeindeeigenen Projekten kein finanzieller Schaden entsteht.

 

Es ist seltsam und kontraproduktiv, GemeinderätInnen von der Arbeit der ihnen übertragenen Themen und Aufgaben auszuschließen, das geben auch die Bestimmungen zum Datenschutz nicht her. An einen bewussten Akt der Behinderung glauben wir klarerweise nicht.

 

 

Nachstehend unsere Berufung: 

Betrifft:  Aktenzeichen 153-9/EZ461-359/2021

Berufung gegen die Baubehördliche Bewilligung vom 28.7.2021

 

Zunächst sei festgehalten, dass die Baubehörde sämtliche vorgebrachte öffentliche rechtliche Einwendungen in Erwägung ziehen muss und nicht nur die subjektiv öffentlichen Anrainerrechte.

 

1) Heimgebäude

Bewilligt wurde die Errichtung von zwei Heimgebäuden. Weder die NÖ-Bauordnung noch die NÖ Bautechnikverordnung kennen den Begriff "Heimgebäude". Zur Stellplatzberechnung wurde allerdings die erforderliche Anzahl bei "Beherbergungsbetrieben" herangezogen. Beherbergungsbetriebe benötigen eine gewerberechtliche Bewilligung, welche hier nicht vorliegt.

 

2) Pflichtstellplätze

Für einen "Beherbergungsbetrieb" wurde von der Baubehörde ein Stellplatzbedarf von 5 Stellplätzen berechnet, wobei aber nur 4 auf Eigengrund hergestellt werden und für einen  "nicht herstellbaren" Stellplatz eine Ausgleichsabgabe vorgeschrieben werden soll. Diese Vorgangsweise ist unzulässig.

Dazu eine Rechtsauskunft der Abteilung RU/1 Dr. Baier vom 21. Februar 2013:

 "Grundsätzlich ist bei der Errichtung eines Neubaus nicht an die Möglichkeit einer "Ablöse" der Verpflichtung von Stellplätzen gedacht. Sinn der Regelung ist nämlich, Stellplätze zu schaffen um öffentliche Verkehrsflächen zu entlasten. Sollte es nicht möglich sein - auf dem Baugrund selbst oder im Umkreis von 300 m - so ist die Anzahl der zu schaffenden Wohneinheiten so zu verringern, dass die vorgeschriebenen Stellplätze errichtet werden können."

 

3) Wohnungen

Definition laut NÖ-Bauordnung:

"Wohnung: jener für sich abgeschlossene oder abgegrenzte Teil eines Gebäudes, der wenigstens über die Räumlichkeiten nach § 47 Abs. 1 verfügt und objektiv für die Führung eines Haushaltes ausreicht;"

§ 47 Wohnungen und Wohngebäude

(1) Jede Wohnung muss mindestens bestehen: 1.einem Wohnraum, 2.einer Küche oder Kochnische und 3.einer Toilette, einem Waschbecken und einer Dusche oder Badewanne in zumindest einem Sanitärraum

(2) Wohnräume müssen eine Netto-Grundfläche von mindestens 10 m² haben; bei Wohnungen mit nur einem Wohnraum jedoch mindestens 18 m². Bei der Berechnung der Netto-Grundfläche von Wohnräumen werden Raumflächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,5 m nicht mitgerechnet.

Die projektierten Wohnräume erfüllen jedenfalls alle Kriterien und sind als eigenständigen Wohnungen einzustufen. Es sind zwar keine "Kochnischen" im Plan eingezeichnet, es sollen aber - laut Aussage der Bauwerber gegenüber den Anrainern - Kochplatten und Mikrowellen bereitgestellt werden. Die Wohnungsgrößen betragen ausnahmslos inklusive Klo und Dusche mehr als 18m2.

 

4) Pflichtstellplätze für 25 Wohnungen

Da es sich - wie oben erläutert - um Wohnungen handelt, die ja dann auch als solche vermietet werden sollen, ist jedenfalls die Stellplatzberechtigung gemäß Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde Perchtoldsdorf heranzuziehen und es müssten 31 Stellplätze vorgeschrieben werden.

 

5) Ortsbild

Die Feststellung des Bautechnischen Sachverständigen, dass das Bauvorhaben "von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches nicht offenkundig abweicht" ist unzutreffend. Wie man an Luftaufnahmen sehr leicht erkennen kann ist in der Umgebung auf Perchtoldsdorfer Ortsgebiet kein ähnliches Gebäude vorhanden, sondern überwiegend Einfamilienhäuser. Es wurde kein Ortsbildgutachten erstellt.

 

6) Widerspruch auch zum NÖ-Raumordnungsgesetz:

§ 16 Bauland

(1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1.Wohngebiete, die für Wohngebäude und die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienenden Gebäude sowie für Betriebe bestimmt sind, welche in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden können und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen. Die Geschoßflächenzahl (§ 4 Z 17 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung) darf nicht über 1 betragen.

Dieses Projekt, 25 Wohnungen auf 709m2, kann in keiner Weise in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden und es wird mit Sicherheit auch das örtliche zumutbare Maß an Lärmentwicklung überschritten.

 

7) Geschoßflächenzahl nicht ausgewiesen

Die Grundflächen der beiden Gebäude betragen insgesamt 274m2 und es gibt drei Geschoße bei einer Grundstücksgröße von 709m2, wodurch die Geschoßflächenzahl von 1 vermutlich überschritten ist.

NÖ-Bauordnung §4:

Z 17 Geschoßflächenzahl: das Verhältnis der Summe der Grundrissflächen aller oberirdischen Geschoße von Gebäuden zur Fläche des Bauplatzes;

 

8) Bebauungsdichte vermutlich überschritten

Zwei Nebengebäude im hinteren Bauwich wurden nicht zur Bebauungsdichte dazugerechnet, diese könnte daher mehr als die zulässigen 45% betragen.

 

Antrag:

Aus oben genannten Gründen möge der Gemeindevorstand der Marktgemeinde Perchtoldsdorf den Baubewilligungsbescheid Aktenzeichen 153-9/EZ461-359/2021 aufheben und an die erste Instanz zurückverweisen.

 

Danke für Ihr Kommen, Ihre Unterstützung! Nachstehend Bilder von unserer Demo am 04.09.2021